Con la nueva ley, dar de alta una vivienda vacacional en Canarias lleva más pasos que antes, y el orden importa. Esta es la secuencia para una vivienda nueva, de la primera comprobación al número de registro en tus anuncios.
Si tu vivienda ya era vacacional antes del 13 de diciembre de 2025, no tienes que empezar de cero: mira nuestra guía sobre el uso turístico consolidado y el régimen transitorio.
1. Comprueba que la vivienda puede serlo
- Que no sea vivienda protegida ni forme parte de un establecimiento turístico, como un complejo de apartamentos turísticos.
- Que tenga al menos diez años de antigüedad (cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios del reto demográfico).
- Que tenga al menos 35 m² útiles, dos baños si supera las cuatro plazas y tres si supera las ocho. Hay alternativas para viviendas algo más pequeñas con aparcamiento o piscina en la misma parcela.
- Que cumpla los requisitos técnicos provisionales de eficiencia energética, agua caliente con renovables y accesibilidad.
Para una primera idea, usa nuestro comprobador de normativa: tarda un minuto.
2. Pide la cédula urbanística
Es el documento del ayuntamiento que acredita que el planeamiento permite expresamente el uso turístico en tu vivienda. Hoy es el paso decisivo, porque muchos ayuntamientos aún están adaptando su planeamiento. Te lo explicamos en detalle en la guía de la cédula urbanística.
3. Si vives en comunidad, consigue su acuerdo
Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que la junta apruebe expresamente la actividad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios. Además, ni el título constitutivo ni los estatutos pueden prohibir usos distintos de la vivienda habitual. Necesitarás un certificado de la comunidad que lo acredite.
4. Encarga la memoria técnica
Un técnico competente (arquitecto o aparejador, por ejemplo) firma una memoria de la actividad con planos de la vivienda (plantas, alzado y secciones), su geolocalización y fotos de la fachada y del interior. En ella acredita que la vivienda cumple la normativa de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
5. Presenta la comunicación previa en el ayuntamiento
La vivienda vacacional es una actividad clasificada, así que además hay que presentar en el ayuntamiento la comunicación previa de actividad clasificada con la documentación que pida.
6. Presenta la declaración responsable en el cabildo
Con todo lo anterior, se presenta la declaración responsable en el cabildo, siempre por vía electrónica. Incluye los datos de la vivienda (referencia catastral y capacidad máxima), los del propietario y, si es otra persona, los de quien la explota.
La actividad puede empezar el mismo día en que la presentas con toda la documentación. El cabildo la inscribe de oficio en el Registro General Turístico de Canarias y te asigna el número de registro. Esa inscripción cuenta como cambio de uso de la vivienda, de residencial a turístico, y tienes que declararlo también en el Catastro.
La declaración vale cinco años (diez en las islas verdes y en los municipios del reto demográfico). Para renovarla, se presenta una nueva en el mes anterior a que caduque, con un certificado favorable del ayuntamiento.
7. Antes de la primera reserva
- Número de registro en todos tus anuncios. Las plataformas tienen que verificarlo por el reglamento europeo. En Canarias es el número del registro turístico canario: el Registro Único estatal fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.
- Registro de viajeros en SES.Hospedajes, en las 24 horas siguientes a cada reserva o llegada.
- Alta fiscal en el IGIC y lo que te indique tu gestoría.
- Seguro que cubra el uso turístico de la vivienda.
Cuánto se tarda
Depende sobre todo de dos esperas: la cédula del ayuntamiento y, si hay comunidad, la junta. La memoria técnica y la declaración se preparan en pocas semanas si la documentación de la vivienda está en orden.
En CanariaGuest revisamos tu caso gratis y, si la vivienda puede ser vacacional, te acompañamos en todo el proceso con tu técnico y tu gestoría. Si prefieres que lo veamos juntos, escríbenos.
Fuentes: Ley 6/2025, de 10 de diciembre (BOC n.º 246, 12/12/2025), artículos 5 a 10 y disposición transitoria séptima. Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, 14/08/2026). Chekin, el Supremo anula el Registro Único de Arrendamientos (junio de 2026).
Preguntas frecuentes
¿Dónde se presenta la declaración responsable de una vivienda vacacional en Canarias?
En el cabildo de tu isla, por vía electrónica. El cabildo la inscribe de oficio en el Registro General Turístico de Canarias.
¿Cuánto dura la licencia de vivienda vacacional con la nueva ley?
Cinco años desde que presentas la declaración responsable, o diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios del reto demográfico. Se renueva presentando una nueva declaración el mes anterior a que caduque.
¿Sigo necesitando el número del Registro Único estatal?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el procedimiento del Registro Único. En Canarias el número que debe aparecer en tus anuncios es el del registro turístico canario.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Sí, si la vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal. La junta tiene que aprobarlo con el voto de tres quintas partes de los propietarios, y los estatutos no pueden prohibirlo.
Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento legal o fiscal sobre tu caso concreto. La normativa cambia: revisamos cada caso en la evaluación gratuita.